与房地产经纪人声称的相反豪宅市场正在下滑

我经常听到房地产经纪人告诉我，高端房地产市场的弹性有多大。周围流传着无数的说法，但基本信息是奢侈品市场与更便宜的行业所证明的困境“绝缘”。

我一直回答说，这与我根据现有经验数据对房地产市场高端市场表现的理解完全不一致。

与大众市场相比，它的流动性更差，高度顺周期，而且波动性更大。它通常对金融市场的重大变化也更加敏感，这意味着它通常会引领更便宜的细分市场。

自 2021 年 12 月以来，全球股市遭受重创，加密货币市值缩水 70% 以上，固定收益资产遭受创纪录的亏损。本能地，很难想象高端房地产市场会不受这些举措的影响。

我在 2003 年建立的一个团队创建了CoreLogic 每日“享乐”房价指数，我们开发的一项创新是这些基准的“分层”版本，将市场分为“便宜”、“中等价位”、和“昂贵”的领域。具体来说，CoreLogic 指数分为三个不同的子类别：最便宜的 25% 的房产;中间50%;最贵的25%。在 2007 年以来的各种住房周期中，这些“分层”的享乐指数一直突出表明奢侈品市场的波动性。

直到今天早上，当我拉下数据并创建以下图表时，我才有时间检查分层特征基准。结果证实了我的先验并与之前的每个周期一致：即，豪华住宅市场比便宜的行业受到的打击要大得多。您可以从下面的三个图表中看到，在悉尼、墨尔本和 8 个首府城市，最昂贵的 25% 的房产开始贬值的时间要早​​于其他市场。在悉尼，豪宅在 1 月份开始滚动，而最便宜的房产在 4 月份才开始贬值。在墨尔本，豪华住宅在 2021 年 11 月达到顶峰，而市场的低端一直持续到 4 月/5 月。类似的故事在 8 个首府城市也很明显。

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