M＆G的全球房地产展望报告预测强劲的基本复苏

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研究结果揭示了全球新冠肺炎疫苗接种计划实施后的经济繁荣，以及之前谨慎的投资方式如何让位于被抑制需求的释放。在许多市场，消费者积累了大量储蓄，这与政府和银行的财政刺激措施相结合，正在为经济增长和商业扩张创造环境。

研究表明，结构性生活和工作相关的变化开始影响房地产投资组合的构建方式，并在长期增长领域和住宿及学生住宿等替代方案之间进行一些再平衡。然而，投资者不应忘记，增长和停滞行业都会受到周期的影响。

MG的研究表明，亚太地区在缓解流行病的更广泛影响方面取得了相对成功，使该地区处于全球经济复苏的前沿。在国内家庭消费和商业投资反弹的推动下，经济已经恢复到疫情之前的水平，刺激了包括南韩和新加坡在内的该地区制造业和出口依赖的增长。

虽然混合工作不会完全取代办公室，但似乎有可能永久转变为跨文化的弹性工作。在亚太市场，不断扩大的创新集群是高度协作的校园设施的代名词。

替代行业的配置将增加，以住宅房地产为目标的机构资本数量将达到创纪录水平。有限的供应和高房价将继续推动欧洲的租房群体。例如，主要工人约占丹麦劳动力的40%，而经济适用房仅占该国住房总存量的20%。

在人们购物方式结构性改变的支撑下，物流将保持高需求，德国的回报率将达到3%。然而，并不是所有的物流都具有弹性——在低收益环境中，资产选择至关重要。

零售业继续面临结构性阻力，但随着家庭向市场释放储蓄，投资者对大幅定价做出反应，一些零售业可能会复苏。

虽然欧洲的房地产收益率较低，但房地产仍然反映出比债券更大的风险溢价。MG预测，通胀因素可能是暂时的，利率将保持低位。加上欧洲的低空置率，核心房地产价格似乎是可持续的，并为投资者提供了有吸引力的相对价值。

MG房地产投资策略主管何塞佩利塞尔(Jose Pellicer)表示：“巨大规模的消费者需求让人感觉像是在等待释放，这可能会引发一种与一个世纪前所谓的‘咆哮的20年代’不太相似的现象。经过一段时间的严格限制，我们已经看到了经济持续增长的早期迹象，这有可能给世界上许多社会带来更广泛的积极利益。

“收益质量已成为投资者的关键，主要关注居民。转向高增长或灵活的行业将是维持投资组合现金流的关键。2020年代增长最快的租户将是那些由健康、气候、可再生能源、交通和技术驱动的租户。日常“促销员”(主要是科技和金融领域)也有可能蓬勃发展。

“并非所有市场都能以同样的方式利用自己的优势，因此根据地区情况，复苏势头将是不均衡的。然而，假设疫情的蔓延得到遏制和停止，我们的数据显示，未来几年的特点将是新一波雄心勃勃的投资和长期未见的信心水平。

在全球市场出口增长和恢复与中国的贸易后，德国和北欧等开放市场贸易经济体有可能引领欧洲的复苏。

在不断增加的公共和私人投资(以及对家庭工作的适应性)的支持下，生命科学领域提供了强大的长期潜力。与德国、法国和荷兰顶尖大学相连的生命科学集群可能提供最有吸引力的机会。

北欧的多户私人租赁住房是一种将稳定和可调整的收入与开放的市场潜力相结合的投资，因为人口的快速增长和有限的供应为收入增长提供了机会。

虽然旅行限制转移了许多在线学习，但面对面教学和更广泛的大学经历将鼓励学生在限制取消后回国。欧洲在结构上还是供不应求，提供特殊学生住宿只占学生总数的一小部分，比英国少很多。这为新兴产业的投资者提供了先发优势。

在相对定价的情况下，英国代表了一个价值机会。英国的不确定性大大降低，解决了一个关键问题，这个问题过去是近年来英国房地产定价的障碍。然而，复苏将是“K”形的。虽然对创新产业的投资可能会促进专注于生命科学和清洁技术的科技公司，但在疫情期间，人口密集型产业(休闲、酒店、旅游)遭受了巨大的破坏，在一段时间内不太可能扩大。

与伦敦的其他主要全球市场相比，伦敦拥有优越的地理位置，紧密且不断增长的居民基础，其基础设施可以在未来重塑自己——从金融中心转变为科技和生命科学集群的中心。

南欧的复苏可能会放缓，但旅游业的增长和重大经济刺激计划的影响可能会为后期的周期性反弹铺平道路。

零售杂货店购物仍然是许多欧洲人日常生活的重要组成部分，这意味着该领域的在线渗透率相对较低。长期租赁和低租金使欧洲的大型超市成为一个有吸引力的长期赌注，与其他防御性行业相比，进入回报率看起来特别好。

对电子商务的需求继续推动亚洲的物流投资，去年亚洲的交易额增长了15%以上。然而，报告显示，过度的投机性开发可能会破坏这种循环动力。希望更多了解物流的长期投资者应该关注现有基础设施或人口密集的流域附近的灵活和现代的物流空间。想要在结构趋势中保持领先的房东应该利用居住者对温度控制设施日益增长的需求来储存医疗产品和新鲜食物。这些资产通常需要更高的租金和更长的租期。

Pellicer继续说道：“我们认为，具有租金上涨潜力的资产的收益率可能会进一步降低，尽管压缩的步伐可能不会均匀。疫情已将注意力重新集中在投资质量上，现金流、地点和可持续性都在评估之中。在许多市场，定价尚未反映ESG凭证。但对于长期投资者来说，退出应该和进入一样重要。

“十年后，环境标准将会发生根本的变化，不符合ESG要求的输出可能会以一种迄今未见的方式进行测试。尚不清楚“床位和棚”现象是否会随着时间的推移继续降低散户权重，并保持有吸引力的投资。然而，如果替代品(包括住宅和数据中心)成为未来投资组合的更大一部分，投资者将需要做出调整。随着企业越来越重视员工和他们的环境，一些房东将需要做更多的“手把手”来满足居民的要求。租客应该成为顾客。”

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