增长寻求者建议对房地产股票采取长期观点

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虽然最近上市的房地产行业业绩达到或超过预期，但地产股的表现受到了债券市场的影响，自5月中旬以来，债券市场普遍疲软。

自5月、6月初主力抛售以来，行业市值进一步下滑，行业继续崎岖。

今年2月，彭博数据显示，南非上市房地产指数(富时-JSE Sapy指数)的市值自5月20日的峰值以来下跌了17.1%。这近40亿令吉的跌幅正在从行业市值中消失。

然而，越来越多的研究表明，这一观点几乎没有实证支持。在某些情况下，债券收益率的提高和房地产收益率的提高可以同时发生。

SA REIT Association (SAREIT)是一家本地伞式组织，致力于将房地产投资信托作为一种投资类别进行推广，同时也致力于向投资者介绍上市房地产行业的机遇和挑战。

“对于投资者来说，重要的是要认识到，即使债券收益率上升，房地产收入也会有许多不同的结果，”SA REIT营销委员会Vukile Property Fund董事长兼首席执行官劳伦斯拉普(Laurence Rapp)解释说。

债券收益率的上升只是影响房地产回报的诸多因素之一。在过去的13年里，南非上市房地产行业的表现超过了当地所有资产类别。由于收益的标准差低于普通股票，随着时间的推移可以提供更好的收益，在整个周期内风险更低。

拉普鼓励投资者在整个周期中将房地产视为一种资产类别，而不是过于关注短期波动。拉普说，“房地产作为一种资产类别的防御性在其股票和债券的长期表现中显而易见。”

如果通胀上升推高了债券收益率，那么通胀挂钩租赁的房地产投资组合实际上可能会受益。通胀上升通常是由商业地产的有利经济环境推动的。

“在SA，房地产租赁通常以内置净租金和不断上升的运营成本签署，这是一个可行的方案，”他解释说。

总部位于英国的风险和资本管理公司韬睿惠悦(Towers Watson)最近的一项研究发现，几乎没有证据支持债券收益率上升意味着房地产收益率下降的观点。

2004年进行的一项类似研究也得出了同样的结论.

事实上，新的研究表明，当利率上升时，房地产投资实际上表现更好——特别是在房地产基本面强劲的经济增长时期。

“虽然关于这个话题的研究有限，但它强调了投资者和分析师在考虑上市或直接投资时，总是要评估一系列因素，”他补充道。

Grindrod资产管理公司首席投资官伊恩安德森(Ian Anderson)指出，南非的投资者通常只关注上市房地产相对于债券的当前收益率，而忽略了上市房地产因收入增长带来的估值。或者，他们可能在收入预测中采用非常低的长期增长率。

“这种狭隘的关注是过去十年上市房地产每年超过债券市场15%的原因之一，”安德森说。他指出，相对于债券收益率和收入增长水平，上市房地产的收益率过高。“在Grindrod的多资产资产管理组合中，我们对上市房地产的配置为25%，这是第28条允许的最大比例，而南非债券几乎为零。”

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