国内的绝大多数城市发展新区都并不是因为主城区没有地

大家好，今天由小生来为大家解答以上问题。国内的绝大多数城市发展新区都并不是因为主城区没有地很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

深圳不是没有土地空间。

亮区就是一个例子。今年3月，光明科学城启动区域整备项目，22天签约，28天腾空。不到一个月，准备了182万平方米的土地。

这里，我们来说两个问题。一个是城市有没有土地的话题。

第一个问题衍生出另一个话题，关于新区要不要赌一把。

利用效率

在说新区之前，先说一下土地和土地利用效率。

深圳作为最年轻的一线城市，其实早在上世纪八九十年代就把罗湖建成了一个非常繁华的城市。老街国茂王迪大厦承载着许多人的记忆。

久而久之，福田南山崛起，关内土地越来越少。全市土地中心位于关外和填海造地，龙岗龙华基本处于大规模建设阶段。

土地本身不到2000平方公里，再加上快速城市化和生态保护红线，无论是老百姓还是媒体都在说深圳缺地，深圳的土地困局。

其实深圳的市区面积虽然相对于其他一线城市来说很小，但也不能说没有空间。其实深圳面临的问题是土地空间不够挖潜。

根据文章开头新闻里的例子，利用效率低是最大的问题。只看工业区，深圳工业区多达7200个，平均容积率约1.4，平均4栋。

相对于345容积率的住宅，80-90容积率的商业办公，土地利用率少得可怜。

比如土地闲置。按照目前全市的存量，全市已批未建土地面积超过10平方公里。

所以即使是深圳这样的城市，也还有土地可以挖掘，更何况是相对平坦的内陆二三线城市。

我们以郑州为例，测量一下郑州传统的老三环(以中州大道为东界)的面积。

要不要在新区买房？至此！

用多边形来衡量，大约是135平方公里。

在这135平方公里中，工程量有点大，我们把例子缩小到人口最密集的老城区之一，最早建成的老城区之一，中原地区之一。这部分面积约15平方公里。

要不要在新区买房？至此！

在这15平方公里里，我们可以看到覆盖绿网和黑网的待建土地和待拆待建的旧厂房。

挑出大块，分别是120平米、9万平米、59万平米、23万平米、8万平米、10万平米、11万平米、5万平米。

几千平米到12万平米的土地不算，几十年待改造的老旧危房小区不算。粗略统计的面积早已超过240万平方米，约占案件面积的15%。

整个三环有135平方公里，按照15%的比例至少有20平方公里的土地。实际上是闲置或低效的，可以合并。

这个数据可能不够准确，但也不会差太多。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，城镇建设用地中居住用地比例为32% ~ 40%，适合新区新开发。传统老城区至少70%的土地会是居住用地或者商业用地。

所以粗略估计至少可以开发14平方公里的商住楼。3.5的容积率至少可以覆盖4000万平方米。没错，不管是住宅、安置房还是公寓，至少有几十万的房子。

这是一个怎样的庞大数字？忘记了才知道。

更不用说三环外的闲置土地或者刚刚拆迁但尚未完全开发的土地了。就一个小小的郑州，四环以内可开发的土地绝对不少于50平方公里。

所以，这是

一个是旧城改造维护麻烦，费时费力，毫无建树。第二，新的城市规划简单易行。

但首先我们要知道新区规划建设最需要的是什么。

没错，就是钱！

那么我们来思考一个问题，就是政府有没有钱，有多少钱，需要花多少钱。

如果你完全不了解城市运营的复杂性，建议你可以下载一个游戏，叫《模拟城市》。这个游戏的主要内容是玩家将在一个固定的土地上占据一个位置，以满足城市中所有市民的日常需求。

规划住宅、商业、工业用地，修建道路、捷运、体育场、海港、机场、消防局，甚至税收的分配、各种公共设施支出，都是自己设计的。

当你在游戏中体验过一个城市运营的复杂程度，冷静下来。

我们再考虑一下。如果一个城市有多个新区，特别是N个高标准的新区并行，或者省市三级政府都分别推进新区，哪里会有足够的钱去建设和推进？

即使钱到位了，经济环境不好，落地能达到预期吗？多少折扣？

所以，至于要不要选新区，怎么选新区，你要在了解清楚之后，一直遵循选新区的基本原则。

此外，还要筛选两个额外的因素。

基本原则：

第一，不要看区级新区，启动市政府和省政府推动的新区，谨慎对待庞大的区级新区。

二、无论级别高低，需要满足且城市边缘没有过度断裂带，一般不超过5公里。

3.警惕所有没有市、省政府相关处室迁入的新区，以及产业导向与城市严重不符的新区。

四，

五、警惕一切先卖房后建配套的伪新区。

六、警惕一切三四线以下城市的新区，特别是经济较弱的城市。

而两个额外判断条件分别是：

第一，你的城市是否是条状城市，还是环状城市?

如果你的城市是深圳一样的带状条状城市，那跟着新区走，往城市发展的主方向去，即便是远点也问题不大， 因为城市的特殊结构。

如果是环状城市，未来的发展则会很有意思，当核心老城区基本填满后，有快速路的二环三环便会崛起，成为价格最高，最被人优先选择的区域，甚至某些城市四环也会鸡犬升天。

但当城市继续环状向外摊大饼的时候，由于通勤时间几何增长，主城价值逐步回归。主城和无缝外拓的新区成为两或三足鼎立的状态。

第二，你的城市可整备土地到底多不多，有没有大量的城中村可以拆迁，厂矿企业物流仓储被城市包围，可能要大面积的退二进三?

如果以上的因素都有，那基本上不推荐考虑新区，因为第一，城市有足够的土地可以更新，优质的地铁交通配套以及学区配套。

第二结合刚刚讲的原因，当前期中心土地因为种种原因没有被利用，主要开发力量都放到了更远的地方，因此而产生的大量通勤时间集合正常，也决定了主城区一旦更新，价值会面临回归。

文章写的有些复杂，但其实核心观点很简单。

深圳乃至上海都有大片的土地可以利用，只是看想不想整备想不想开发，更不用说北京和广州这样的土地大市。

国内的绝大多数城市发展新区都并不是因为主城区没有地。

绝大多数城市发展的新区，都会出现挂羊头卖狗肉或者说落地打骨折，优质的投资新区机会已经随着时代基本过去。

远离低水平新区，远离有割裂带的新区，选择一个城市近中心又不进中心，有快速路和轨道交通的区域，被韭菜的概率能降到最低。

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